حاسبة قرض عقاري ADCB دبي — احسب القسط الشهري والأهلية

يُعدّ شراء عقار في دبي أو أبوظبي من أهم القرارات المالية التي يتخذها المقيمون في الإمارات، واختيار التمويل المناسب هو مفتاح نجاح هذه الخطوة. يقدم بنك أبوظبي التجاري (ADCB) مجموعة متكاملة من حلول التمويل العقاري للمواطنين والوافدين وغير المقيمين، ويأتي في مقدمة البنوك الإماراتية الكبرى في هذا القطاع. ## كيف يُحسب القسط الشهري لقرض ADCB العقاري؟ يعتمد ADCB نظام الرصيد المتناقص في احتساب القسط الشهري، وهو النهج المعتمد من المصرف المركزي الإماراتي. تُطبَّق المعادلة الرياضية التالية: **القسط = م × [ر(1+ر)^ن] / [(1+ر)^ن − 1]** حيث م = مبلغ القرض، ر = معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي مقسوماً على 12 وعلى 100)، ن = عدد الأقساط الشهرية الإجمالي. مع كل قسط يُدفع، ينخفض رصيد القرض، فتزداد حصة رأس المال ويتراجع الجزء المخصص للفائدة تدريجياً خلال سنوات التمويل. ## قواعد نسبة التمويل (LTV) وفق المصرف المركزي الإماراتي تُقيّد تعليمات المصرف المركزي الإماراتي (دائرية C 31/2013) نسب التمويل العقاري التي يمنحها كل البنوك الإماراتية بما فيها ADCB. وتتفاوت هذه النسب بحسب جنسية المقترض ونوع العقار وقيمته: للمواطنين الإماراتيين الذين يشترون أول عقار جاهز بقيمة تقل عن 5 ملايين درهم: 85% كحد أقصى للتمويل، أي دفعة أولى 15% على الأقل. للوافدين المقيمين في الظرف نفسه: 80% تمويل ودفعة أولى 20%. للعقارات التي تتجاوز 5 ملايين درهم، تنخفض النسبة إلى 70% للمواطنين و65% للوافدين. أما العقارات على المخطط وطلبات غير المقيمين، فتخضع لحد أقصى 50% تمويل بصرف النظر عن الجنسية أو القيمة. ## نسبة الدَّين للدخل (DBR): معيار الأهلية الأساسي تُشكّل نسبة DBR المعيار الأهم لتحديد الأهلية في أي طلب تمويل عقاري بالإمارات. تُلزم تعليمات المصرف المركزي بألا تتجاوز مجموع الأقساط الشهرية للمقترض — بما فيها قسط الرهن الجديد والقروض والبطاقات الائتمانية القائمة — 50% من دخله الإجمالي الشهري. وععادةً ما تُحتسب بطاقات الائتمان بنسبة 5% من الحد الائتماني الإجمالي حتى لو لم يكن ثمة رصيد مستحق. كذلك تُجري البنوك الإماراتية بما فيها ADCB اختبار ضغط برفع المعدل 2 إلى 4 نقاط مئوية فوق المعدل الحالي، للتحقق من أن المقترض قادر على خدمة الدين في حال ارتفاع EIBOR. ## معدلات ADCB وعلاقتها بـ EIBOR ترتبط معدلات تمويل ADCB العقاري بمعدل الفائدة بين البنوك الإماراتية (EIBOR) — عادةً لأجل ثلاثة أشهر أو شهر واحد — مضافاً إليه هامش ثابت للبنك. يجعل هذا التمويل متغير المعدل فعلياً، وإن كانت بعض منتجات ADCB تقدم معدلاً ثابتاً للسنوات الأولى (3 أو 5 سنوات) قبل التحول إلى EIBOR. المعدلات الاسترشادية لقروض ADCB العقارية تبدأ من نحو 3.99% سنوياً للموظفين ذوي الملفات الجيدة الذين يحوّلون رواتبهم إلى ADCB. وعادةً ما يحصل عملاء شريحة Excellency في ADCB على شروط تفضيلية. ## الرسوم والتكاليف الإضافية إضافة إلى القسط الشهري، ينبغي لمقترض الرهن العقاري في ADCB الاستعداد لتكاليف أولية تشمل: رسم معالجة الطلب (عادةً 1% من مبلغ القرض)، ورسوم التقييم العقاري من قِبَل مقيّم معتمد من ADCB (2,500–5,000 درهم)، ورسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (4% من قيمة العقار)، ورسم تسجيل الرهن (0.25% من مبلغ القرض + 290 درهماً)، وتأمين الحياة والتأمين على العقار (إلزاميان). ## تنبيه وإخلاء مسؤولية هذه الحاسبة مخصصة للأغراض التعليمية والتوضيحية فقط. النتائج ليست موافقة مبدئية أو عرضاً من ADCB. المعدلات والأهلية والشروط الفعلية تخضع لتقييم ADCB الائتماني وسجل الائتمان في Al Etihad Credit Bureau والتقييم العقاري وتعليمات المصرف المركزي الإماراتي وظروف السوق. تحقق دائماً من المعدلات ومعايير الأهلية الحالية مباشرةً مع ADCB.